UPRAVLJANJE

Kaj je upravljanje?

• Izvajanje sklepov etažnih lastnikov stavbe
• Redno vzdrževanje in obratovanje stavbe
• Razdelitev skupnih stroškov
• Izterjavo obveznosti posameznih solastnikov
• Upravljanje rezervnega sklada stavbe
• …

Posamezna opravila upravnika, ki spadajo pod posle rednega upravljanja so:

• ORGANIZACIJSKO ADMINISTRATIVNIH OPRAVIL
  
  • Pridobitev in ažuriranje evidenc poslovnih prostorov, delov, objektov in naprav;
  • Arhiviranje celotne dokumentacije;
  • Organiziramo zbore lastnikov in izvajamo sprejete odločitve ter koordiniranje le-teh;
  • Izdelamo poročilo o delu operativnega upravnika (upravitelja stavbe).
  • Posredujemo podatke upravnim organom za potrebe vodenja registra nepremičnin.
    
    
• TEHNIČNO STROKOVNIH OPRAVIL
  
  • Pregled poslovnega objekta ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževanih delih ali prenovi;
  • Izdelava programa vzdrževalnih del, obravnava programa ter njegova veritifikacija po lastnikih;
  • Objava del, zbiranje ponudb, cenikov, predračunov;
  • Izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela;
  • Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
  • Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (tukaj gre za redna servisna dela na skupnih delih in naprav napravah);
  • Nadzor pri izvajanju del;
  • Količinski in kakovostni prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih del ali prenov;
  • Organizacija odprave morebitnih napak v času garancijske dobe na skupnih delih ali napravah;
  • Izdelava poročil o izvedenih vzdrževalnih delih;
  • Organizacija nujnih intervencijskih vzdrževalnih del, sprejem obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in organiziranje takojšnje sanacije stanja;
  • Prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnicami;
  • Organiziranje odprave škode na skupnih delih in napravah;
    
    
• FINANČNO RAČUNOVODSKIH IN KNJIGOVODSKIH OPRAVIL
  
  • Ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov obratovanja in vzdrževanja ter ostalih dogovorjenih stroškov po lastniških deležih, izdelava in dostava obračunov;
  • Inkaso obveznosti lastnikov;
  • Opominjanje in izterjava obveznosti;
  • Evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
  • Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja;
  • Izdelava letnega poročila o delu upravnika;
  • Priprava potrebnih podatkov za sklenitev pogodbe o zavarovanju skupnih delov in naprav;
  • Izdelava poročil in informiranje lastnikov o finančnem in materialnem poslovanju, najmanj enkrat letno;
  • Zbiranje sredstev v rezervni sklad;
  • Priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti etažnih lastnikov;
    
    
• PRAVNO PREMOŽENJSKIH OPRAVIL
  
  • Sklepanje pogodb o izvajanju storitev;
  • Sestava in vlaganje mandatnih tožb in izvršilnih predlogov zaradi sodne izterjave neporavnanih obveznosti v zvezi z uporabo ali upravljanjem objekta;
  • Posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred upravnimi organi in sodišči;
  • Dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo etažnih lastnikov;
  • Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb ter evidenc izvršb;
  • Priprava poročil o rezultatih izterjav;
  • Svetovanje in pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij v objektu;

Upravnik se je dolžan držati Stanovanjskega zakona (SZ-1)(http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?stevilka=3312&urlid=200369), ter izvajati vse naloge po veljavnem Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (http://www.uradni-list.si/1/content?id=93454).

• Odločanje z večinskim soglasjem (več kot 50% soglasje)
  Etažni lastniki sprejemajo odločitve, ki štejejo med posle rednega upravljanja, z večinskim soglasjem (več kot 50%) po solastniških deležih.

Med posle rednega upravljanja sodijo odločitve v zvezi z:

• obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,
• določitvijo in razrešitvijo upravnika,
• imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,
• oddajanjem skupnih delov v najem,
• sprejemanjem načrta vzdrževanja,
• rezervnim skladom in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
• sprejemanjem hišnega reda,
• odločanjem o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo) in
• odločanjem o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

• Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75% soglasje)
  

Več kot 75 % soglasje je treba pridobiti za:

• sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih;
• zavarovanje stavbe;
• izboljšave, kjer ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja (npr. preureditev kotlovnice, dodatna izolacija stavbe idr.).
• opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja;
  
  Dovoljena dejavnost je dejavnost, ki ostalih lastnikov posameznih delov v večstanovanjski stavbi ne moti pri mirni rabi stanovanj in ne obremenjuje prekomerno skupnih delov oz. naprav stavbe.
  

Odločanje s soglasjem vseh lastnikov (100% soglasje)

• Lastniki soglasno odločajo o:
• sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona,
• spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
• omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
• omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
• sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na skupnih delih,
• spremembi namembnosti posameznega stanovanja,
• vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje
• določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
  
  Če v primerih, kjer je treba pridobiti soglasje vseh lastnikov, to ni doseženo, lahko lastniki, ki imajo več kot 50 % lastniški delež predlagajo, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.
  
  V primerih, kjer je treba doseči 75 % soglasje, lahko vsak etažni lastnik, ki se z odločitvijo ne strinja, predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.
  

• PRIJAVA ŠTEVILA OSEB V STANOVANJU